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　　土拍拉动新房价格预期，新房带动或者托住周围二手市场，形成一个市场化的螺旋向上模式。

　　了解了这个楼市背景，我们再来看2024年的一些数据表现，相信能帮助此刻正在犹豫的你，做出一个选择。

　　2024年内环内的千万级产品供应量缩水明显，环比2023年一下子就下降了12%。

　　根据一房一万数据中心跟踪监测，近4年内环内新房的价格表现，就能清晰看到这一点。

　　环比2023年，新增供应的房源单价上，平均增长了29%，每平米涨价34894元。到了套均总价上，这个增长变化更为惊人，直接翻了一倍。

　　我根据每年成交的总面积/成交套数，计算出近4年的套均面积，其中2024年达到了194.2㎡，为历年之最。

　　我们可以永远相信顶级财流向的地方，一定代表着城市甚至全国未来的价值高地。

　　在上涨市场中，内环内的次新商品房涨幅最高最稳；到了下行市场，也同样是内环内的次新商品房，承压能力最强，跌幅最小。

　　就在近日，一房一万公布的2024年上海土拍年报中，有3个明显的数据特征，值得大家注意：

　　1、去年上海土地出让91幅，规划总建面约508.4万㎡，环比2023年缩水47.65%。

　　2、平均楼面价达到49408元/㎡，相比2023年大面积上涨88.7%（这里统计了纯住宅地块以及含住宅的综合性地块）

　　相比于二手房市场的不确定性，对于新房的未来而言，土拍给出的信号已经很明确了——

　　一共拍出的7块地块中，5块已经来到了内中环间，内环内仅有2块，如此一来更加显得内环内的“紧俏”。

　　根据一房一万数据中心统计，截止到2025年1月5日，内环新建商品房的可售存量一共为3980套。

　　其中在1500万级的186套可售房源中，2房户型的套数为92套，占比高达49.5%！

　　也就是说你手握1500多万，想在内环内买上一套3房、4房的可能性，慢慢的变渺茫！

　　巧的是，興華里目前在售的房源面积，刚好涵盖了上述两类稀缺产品，价值感不言而喻。

　　看到这里，相信这个预算区间的小伙伴脑子里又开始一场经典的“板块大对决”：

　　西藏北路在去年的新增供应比东外滩多了115套，但到了实际的成交（网签）却少了66套。

　　从这两年的上海城市发展的策略上，大家也很清晰的认识到，滨江沿岸的发展能级必然远高于苏州河沿岸。

　　美团、b站、字节跳动等互联网大厂将在近两年陆续交付，而像中交滨江广场、中节能项目也在交付阶段。

　　去年1-8月，全市规模以上互联网和相关服务业营业收入同比增长9.0%，其中互联网数据服务业增长9.5%。软件和信息技术服务业营业收入增长10.9%（数据源上海统计）。

　　这些key words就像一重重扎实可见的护城河，牢牢的为興華里筑起了价值的安全壁垒。

　　无论出于自住保值，还是考虑出租或者流入二手市场后，有大量的高净值产业人群可以接纳，项目的优势都极具确定感。

　　1、项目的交房日期预计在2026年6月，得益于开发商强大的实力、资源和执行力，从过往的经验推测，提前交付的概率非常高。

　　2、它是杨浦中环线内，在售项目中，为数不多的不限售新盘。这一点对不少买家来说，增加了对房产的灵活决策度。

　　主力产品为建面约86㎡三房，顶复的建面约131㎡三房以及建面约140㎡四房。

　　结合上文中的数据能够正常的看到，无论哪种面积段，搭配興華里的总价段，都足以成为内环内的“抢手货”。

　　作为一款功能性户型，除了保持经典的南北通外，在3个朝南面共打造了约9.35m的宽度，尽可能容纳更多采光和清风。

　　其中客餐厅面宽约3.3m，面宽进深比接近1:1，这样的设计能让室内的通风采光更优秀。

　　主卧的面宽约3.1m，可容纳下1.8m大床+双床头柜+衣柜，空间依然宽适。

　　南向次卧在尺度上，依然优越于大部分同面积段产品，面宽约2.95m，可同时放置下1.5m床+双床头柜+衣柜。

　　一楼设计了面宽约4.95m的南向大方厅，联动阳台+餐厅，让入户后的整体视觉气派十足。

　　二楼主卧采用媲美高奢酒店的双衣帽间套房设计，进一步保障了主人的私密生活。

　　面积约8㎡的露台，向外延伸了室内空间，提供给业主更多样的功能及休闲选择。

　　作为一款在建面约131㎡之上的升级之作，从功能到布局的细节打磨，放眼整个内环也极为罕见。

　　除了双层都做到了优秀的南北通外，得益于复式结构，全屋实现更为完美的动静分离。

　　一楼拥有南向面宽高达约6.3m的宽奢大横厅，自带270°转角阔景阳台，空间气度不凡。

　　整个厨房呈U形设计，空间可同时容纳2-3人，更大程度承接了南北双向的阳光与通风。

　　二楼空间私密独立，搭配北侧面积约20㎡超大露台，可静可动，为生活扩容了更多可能。

　　楼盘配置了目前最高标准的近零能耗设计，采用保温与结构一体化施工+内保温，搭配三玻两腔中空L0W-E玻璃系统窗，居室空间外窗设置中置遮阳百叶，很好的起到了降热降噪的作用。

　　新风采用了双向流的全热交换器，配有PM2.5的过滤功能，让室内空气更为清新自然。

　　严选低能耗的日立/卡萨帝（二选一）空调+地暖两联供的“天氟地水系统”，保障健康的同时，也在点滴细节中增强生活的舒适性。

　　洋房全屋精选了高仪的龙头+马桶，厨电方面优选博世三件套，为了保持空间的美观协调，设计了隐形门、隐形进出风、悬浮顶等细节。

　　顶复户型还将额外赠送博世双门冰箱及全屋劳芬智能马桶，更大程度的提升品质。

　　此外，得益于地块约1.6的低容积率，加上业态仅为洋房+风貌别墅，未来興華里呈现的居住体验，相信也会充满松弛与从容。

　　相比于市场上同类型的风貌别墅，大多要3000万起步，興華里约2000万级的总价，超高性价比足以傲视内环。

　　3层地上空间+1层地下空间，相比于平层在视野上的一览无余，别墅带来的有天有地的丰富感、私密性也将让人居实现全面进阶。

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　　符合购房条件的居民家庭，外环外购房不限套数（含新房 / 二手房）；外环内沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 3 年社保 / 个税限购 1 套。成年单身人士按家庭标准执行限购政策。

　　银行业金融机构不再区分首套、二套住房利率，按照每个客户风险状况等合理定价，实际执行利率可协商优化。

　　首套住房家庭最高贷款额度 160 万元，二套 130 万元；提取公积金付首付不影响贷款额度计算（即 又提又贷）。

　　购二星级及以上绿色建筑，公积金额度上浮 15% ：首套达 184 万元，二套达 149.5 万元。

　　多孩家庭买首套绿色建筑，公积金额度可叠加上浮至 35%，最高达216 万元（全市最高额度）。

　　重点企业员工仅需 3 个月社保即可购房，非户籍社保年限缩短至 1 年，还可增购 1 套住房。

　　首套房首付最低 15%（全市最低），公积金额度提至 192 万元，博士落户享 10 万元安居补贴。

　　杨浦区：互联网战略创作人才最高补 200 万元，领军人才补 100 万元；

　　二手房房产证（或契税单）满 2 年对外销售，免征增值税及附加税；不满 2 年按（核定价 ÷1.05）×5.3% 缴纳。

　　出售住房后 1 年内重新购房，可申请退还已缴纳的个人所得税；满 5 年且家庭唯一住房免征个税。

　　非沪籍家庭首套住房暂免房产税，二套及以上按人均 60㎡扣除免税面积；持居住证满 3 年可退税。

　　中低收入家庭可购共有产权房，政府份额对应补贴力度提升，优先保障五大新城就业人员。

　　张江科学城 3 年新增 1 万套人才公寓，月租≤2000 元；五大新城公租房申请条件放宽。

　　年纳税 500 万以下：需成立满 5 年、纳税 100 万、10 名员工缴社保 5 年，限购 1 套；

　　2011 年前与父母共有的≤2 套住房、未成年时与父母共有的≤2 套住房，不计入家庭住房套数。

　　持 B 类居住证或中国绿卡可免征房产税；港澳台居民满 3 年社保 / 个税可直接享受房产税优惠。

　　购买 2000 年前竣工的 70㎡及以下二手房，企业可多套购入用于职工租赁，个人置换享税费优先核算。

　　2025 年 8 月 26 日起施行的新政（如限购、公积金调整）已全面落地，部分补贴需在政策有效期内申请；

　　人才补贴、社保门槛等各区细则不同（如临港与杨浦差异较大），可拨打 962269 咨询；

　　声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。

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